土地売買の指標となる4つの公的価格と実勢価格
不動産投資がサラリーマンの最強の副業である理由で、不動産投資を目指すことを宣言しましたが、所有不動産はゼロです。
資金を貯めるための事業を進めつつつ、来るべき不動産所有に向けて相場感を養うための方法をまとめてみました。
不動産を購入する際に必要となる土地の相場の指標となる4つの公的価格と実勢価格についてまとめました。
▼この記事の目次（もくじ）
土地の価格の基準となる4つ公的な価格
公的な土地の価格には、「公示価格」「基準地標準価格（（都道府県地価調査））」「固定資産税評価額」「相続税評価額（路線価）」の4つがあります。
| 公示価格 | 基準地標準価格 （都道府県地価調査） |
固定資産税評価額 | 相続税評価額 （路線価） |
|
|---|---|---|---|---|
| 内容/目的 | 一般の土地取引価格の指標となる価格 | 一般の土地取引価格の指標となる価格（公示価格の補足） | 固定資産税、不動産取得税などの計算の基礎となる価格 | 相続税や贈与税の計算の基礎となる価格 |
| 基準日 | 1月1日（毎年） | 7月1日（毎年） | 1月1日（3年に一度評価替え） | 1月1日（毎年） |
| 公表日 | 3月下旬 | 9月下旬 | 3月または4月 | 7月1日 |
| 価格単位 | 1㎡当たり | 1㎡当たり | 1㎡当たり | 1㎡当たり |
| 計測方法 | 全国約26,000地点 | 全国約21,500地点 | 「公示価格」を基準とする | 「公示価格」を基準とする |
| 決定期間 | 国土交通省 | 都道府県 | 市町村 | 国税庁 |
| 公示価格を100%とした場合の評価額 | 100% | 100% | 70% | 80% |
それぞれ目的、決定期間が異なりますが、土地売買の参考にしたいのが「公示価格」と「基準地標準価格（（都道府県地価調査））」となります。
国土交通省のホームページには、「公示価格」の主な役割として下記が謳われることからも土地売買の際には必ず確認すべき指標となります。
- 一般の土地の取引に対して指標を与えること
- 不動産鑑定の規準となること
- 公共事業用地の取得価格算定の規準となること
- 土地の相続評価および固定資産税評価についての基準となること
- 国土利用計画法による土地の価格審査の規準となること 等
実勢価格（実際の不動産売買価格）
公的価格と合わせて確認したいのが実勢価格です。
実勢価格は時価ともいわれ、過去に実際におこなわれた土地売買取引の価格のことを指します。
公的価格と実勢価格に差が生じることがありますが、主な要因としては、
・買い手の固有な事情（早く買いたい、知識不足など）
・売り手の固有な事情（早く売りたい、知識不足など）
・環境変化に公示価格が追いついていない（人口の流入・流出、商業施設の増減など）
といったことが考えられます。
公的価格が公示される最小サイクルは1年、実勢価格は過去に発生した売買となりますので、実際に売買をおこなう際には、時間軸を考慮した適切な判断が求められます。
土地売買は高い買い物なので知識武装して臨みましょう
土地の売買は、最低でも数百万円掛かる可能性が高く、非常に高額な買い物になります。
土地の相場を知らずに売買をすれば不動産業者や売買対象者の意向に流されて後悔する可能性が高くなります。
土地はまったく同じものが存在せず、大きさ、立地、形、方位など様々な要因により変化します。
土地の価格に答えがないとしても公示価格と実勢価格をしっかりと確認し、売買時の自身の事情にあった納得できる売買を心がけましょう。
